Ez elmúlt napokban felgyorsultak az események a belvárosi ingatlanügyek körül. A Főváros élni kíván elővásárlási jogával az V. kerületi vezetés által eladott ingatlan ügyében, melyek a piaci árnál jóval olcsóbbnak tűnnek. A kerület azzal védekezik, hogy az eladás nyílt pályázat eredménye volt, ahol bárki pályázhatott.
A pályázaton valóban bárki pályázhatott, aki
- tudomást szerzett róla. A meghirdetés módja: a helyi önkormányzati újság, az önkormányzat hirdetőtáblája és az önkormányzati holnap pályázat menüpontja. (javasoltuk, hogy a pályázatot egy nagyobb ingatlanos oldalon is tegyék elérhetővé, de ezt a fideszesek leszavazták.)
- Kifizette a 300 000 + áfa összeget a pályázati dokumentációért, mert enélkül nem lehetett pályázni. Ez az összeg semmiképp nem járt vissza és beszámítani sem lehetett az ajánlatba. (A javaslatunkat, hogy ezt a kirívóan magas összeget csökkenték le, szintén elutasították)
- A pályázati dokumentáció átvételére rendelkezésre álló egy hétben kifizette és átvette azt.
- Az igen érdekes pályázati feltételeket, teljesítette, a szükséges számos igazolást, nyilatkozatot becsatolta.
- Ezen felül a megajánlott teljes! vételárat letétbe helyezte az önkormányzat ügyvédjénél, Sándor Zsoltnál, aki a pályázatot bonyolította. (Itt százmilliós ingatlanokról van szó). Aki egyébként a pályázatok bontását is végezte irodájában.
- Plusz a letétbe helyezett vételáron felül még megajánlott tetszőleges nagyságú meghiúsulási kötbért is. (Mely a teljes letett vételár mellett szükségtelennek tűnik, de erre hivatkozással rangsorolni lehet két azonos ajánlat között)
Szóval ezen a nyílt és nemzetközi (az önkormányzati újságban angolul is megjelent a pályázat szövege) pályázaton eladtak kb 1 milliárdnyi üzlethelyiséget, egyedüli pályázóknak, akik a meghirdetett ár környéki ajánlataikkal nyertek. Az elővásárlási jog gyakorlása azonban akadályba ütközött. A Főváros szerint a kerület nem járt el szabályszerűen, mert nem adott meg minden tájékoztatást, ami az elővásárlási jog gyakorlásához szükséges, a kerület szerint viszont ők minden információt biztosítottak a törvényeknek megfelelően a Főváros számára, de ők nem léptek időben.
A főváros nem hagyja annyiban, vizsgálóbizottságot hozott létre a kérdés tisztázására.
Most arra teszünk kísérletet, hogy az elővásárlási jog kérdését jogi szempontból kőrül járjuk:
Az ügyben folytatott levelezést a Főváros januári testületi ülésének vonatkozó napirendjéhez mellékelték:
Eszerint az első levél az ügyvédi irodától a Fővárosnak 2021. november 5.én érkezett, melyben az ügyvéd egy listát közöl, helyrajzi számokkal és címekkel valamint vételárakkal, valamint arról tájékoztatja a Fővárost, hogy „a pályázat ajánlattételi határideje lejárt, a bírálat folyamatban van. … Az ajánlatok elbírálásának jogát a Képviselőtestület magának tartotta fenn. … Tájékoztatom a t. Fővárosi Önkormányzatot, hogy – az ajánlat érvényessé nyílvánítása esetén- Belváros_Lipótváros mint eladó a tárgyi ingatlanra a Top Full Clean / TRans Sped, stb. Vevővel kíván adásvételi szerződést kötni”
Az elővásárlási jog gyakorlására 30 napos határidőt szab a levél a fővárosi önkormányzat számára.
A Ptk ekként szabályozza az elővásárlási jogot
6:221. § [Elővásárlási jog]
(1) Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.
6:222. § [A vételi ajánlat közlése az elővásárlásra jogosulttal]
Ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
A főváros a levélre úgy reagált, hogy egyrészt egy aláírt ajánlatot kért a kerülettől, másrészt a Sándor ügyvédi iroda által leírtakra hivatkozott, hiszen a levél megfogalmazásából úgy tűnt, hogy az ajánlat érvényessége és ezáltal az elbírálása még kérdéses, tehát nem valósultak meg az elővásárlási jog gyakorlásához szükséges feltételek (érvényes ajánlat, elfogadás, írásbeliség) ezáltal ez a tájékoztatás idő előtti és mint ilyen figyelmen kívül hagyható.
A fenti jogszabályhelyek és az ügyvédi levél alapján megállapíthatjuk, hogy ez helytálló értelmezés. Különösen mivel a januári testületi ülésen a belvárosi jegyző maga is elmondta, hogy hogy kellene ennek kinéznie:
9:31-től mondja, hogy a jogszabály úgy rendelkezik, hogy az elővásárlási jog gyakorlásához az adásvételi szerződést kell megküldeni, amit ők minden esetben megtettek.
A fentiekből látható, hogy ez nem így történt. Egyébként a jogszabály sem mondja, hogy az adásvételi szerződést kell feltétlenül megküldeni, hanem a teljes ajánlatot, de tény, hogy általában így történik.
Az ügyvédi iroda által küldött válaszlevél december 7-én érkezett, melyben már mellékelték az aláírt vételi ajánlatokat,
A Fővárosi önkormányzat december 17-én kelt válaszában az ajánlatok megküldésének módját szabályszerűnek elfogadja, de továbbra is hiányolja azt az információt, hogy az ajánlatot érvényesnek nyilvánította e a képviselőtestület és mint érvényes ajánlatot el kívánja e fogadni. Ez továbbra is jogos felvetés és igény.a főváros részéről, hiszen még mindig "lebeg a levegőben" az ajánlatok érvényessé nyilvánításának kérdése.
Emellett a Főváros a pályázati dokumentáció megküldését és megtekintési lehetőséget kért, A jogszabály alapján megállapítható, hogy ez utóbbi igényeknek a teljesítésére a belvárosi önkormányzat nem volt köteles.
Január 13-án kelt válaszában az ügyvédi iroda akként nyilatkozik, hogy álláspontjuk szerint az ajánlat megküldésével ők teljesítették a jogszabály által előírtakat és további kötelezettségük nincsen.
Mindeközben például az Aulich utcai ingatlanra már december 20-án benyújtották az adásvételi szerződést a földhivatalba, tehát az ajánlat december 7-i érkezése és a földhivatali beadás között még az ügyvédi iroda által jelzett 30 napos idő sem telt el amikor már beadták. Az első levélről pedig már megállapítottuk, hogy nem volt szabályszerű, mert nem tartalmazta a jogszabály által megkívánt kellékeket
De mi a helyzet az ügyvéd úr által megszabott, de be nem tartott 30 napos határidővel.
Az elővásárlási joggal kapcsolatban irányadó PK 2/2009. VI. 24, LB véleményt hívjuk segítségül ennek megítélésére
"A PK 9. sz. állásfoglalás X. pontja szerint a vételi ajánlat közlésekor annak elfogadására „a körülmények által indokolt határidőt” kell szabni. Az állásfoglalás szerint az ügyleti tárgyalásokban általában részt nem vevő elővásárlásra jogosult sajátos helyzetéből folyik, hogy vele szemben a Ptk. 211. § (2) bekezdésének az ajánlat elfogadásának határidejére vonatkozó rendelkezését nem lehet mereven alkalmazni.
Az ajánlat közlésekor annak elfogadására tehát olyan határidőt indokolt szabni, amely alatt az eset összes körülményére tekintettel, a Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdések szerinti magatartás tanúsítása mellett, a nyilatkozat megtétele az elővásárlási jog jogosultjától reálisan elvárható. Az indokolatlanul rövid határidő meghatározása lehetetlenné tenné a jogosult számára jogainak gyakorlását. A válaszadásra tehát mindenképpen olyan határidőt kell szabni, amely alkalmas arra, hogy azalatt az elővásárlásra jogosult felelősséggel megfontolhassa a szerződéses feltételeknek a maga részéről való elfogadhatóságát és teljesíthetőségét. Ha a felek között vitássá válik, hogy az elővásárlási jog gyakorlására megszabott határidő megfelelő volt-e, akkor ebben a kérdésben a bíróságnak az eset összes körülményét (pl. a szolgáltatás tárgya, a vételár nagysága, esedékessége, az elővásárlásra jogosult esetleges előzetes ismeretei stb.) figyelembe véve kell dönteni."
Mivel itt a felek nem magánszemélyek, hanem önkormányzatok, az ő sajátos és a magánszemélyekhez képest lassabb döntéshozatali eljárásokkal dolgoznak, ráadásul saját hatáskörükben is gyakran döntenek elővásárlási jogokról, ezért Belváros önkormányzata is tisztában van ennek a menetével, Tudja, hogy a döntéshez előterjesztés készítése, az összeg nagysága miatt pedig közgyűlés tartása szükséges, melyeknek előkészítéséhez némi időre van szükség.
A december 7-én megérkezett, az elővásárlási jog gyakorlására alkalmas ajánlatot tartalmazó felhívás után sorban megtartott december 15-i közgyűlésig rövid volt az idő, mely nem volt alkalmas a megfelelő előkészületekre..
Egyébként maga az önkormányzat sem tartja magát az efféle, az ügyvédek által kikötött határidőkhöz, hanem akkor terjeszti a testület elé az anyagot, amikor az elkészül. A február 10-i testületi ülésen is szerepel ilyen előterjesztés, ahol már lejárt az ügyvéd által szabott határidő.
Jegyző Úr a fenti videóban azt mondja, hogy az ő jogértelmezésük azért helyes, mert a Földhivatal bejegyezte az új tulajdonosokat az ingatlannyilvántartásba. Ez érdekes érverlés, hiszen ha ez így igaz lenne, akkor nem lenne olyan, hogy ingatlannyilvántartási törlési és kiigazítási per.
"Az ex lege fennálló jogok, így a jogszabályon alapuló elővásárlási jog dologi hatályához nem szükséges az ingatlan-nyilvántartásba (vagy más közhiteles nyilvántartásba) való bejegyzés, mert az ilyen jog e nélkül is fennáll és a jogszabály erejénél fogva mindenkivel szemben érvényesül, …Ez azt jelenti, hogy ha az elővásárlási jog jogosultja a jogát jogszabály rendelkezése folytán szerezte, a vevő akkor sem hivatkozhat jóhiszemű jogszerzésre, ha az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásban nem volt feltüntetve."
- mondja a PK vélemény, és ez itt is irányadó.
"6:223. § [Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalansága]
(1) Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan.
(2) A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti."
Most tehát a Fővároson van a sor, hogy pert indítson, kérve a szerződés hatálytalanságát és becsatolja a meghozott testületi döntést, mint elfogadó nyilatkozatot.
És akkor még nem is beszéltünk az ugyanebben a körben eladott Bástya utca 18. esetéről. Itt ugyanis egy teljes lakóházat benne lakásokkal és nem lakás céljára szolgáló helyiségekkel vegyesen adott el a Belvárosi önkormányzat egyben, melynek az elővásárlási jogáról nem is kérte a Főváros nyilatkozatát, pedig a nem lakás célú helyiségek miatt a 1991. XXXIII. törvény alapján itt is kellett volna!
dr. Csonka Krisztián
a szerző volt V, kerületi önkormányzati képviselő, jelenleg a tulajdonosi bizottság ellenzéki által delegált tagja
